投资商业地产ღ✿✿ღ，怎样获得可观的回报无疑是开发商和投资者双方都最为关注的问题ღ✿✿ღ。如何让自己的投资回报有所保证兴发娱乐·(中国区)官方网站ღ✿✿ღ，获得相对稳定且可观的收益率?

　　无论是从纯销售到租售结合ღ✿✿ღ，再到只租不售的产权租售模式变迁ღ✿✿ღ，还是逐渐崛起的资本运作模式ღ✿✿ღ，开发商不断推陈出新的租售模式ღ✿✿ღ，需要投资者一一区分清楚ღ✿✿ღ，才能在找到适合的投资目标时ღ✿✿ღ，控制好相应的风险ღ✿✿ღ。因而ღ✿✿ღ，辨别和选取不同的租售模式也是投资者需要关心的一个问题ღ✿✿ღ。

　　全部销售ღ✿✿ღ：商铺盖好了就全部进入销售环节ღ✿✿ღ，全部推向市场进行销售ღ✿✿ღ。一些纯住宅小区的社区商业一般会采取这种做法ღ✿✿ღ，由于体量不大ღ✿✿ღ，商铺的销售压力也不大ღ✿✿ღ。对于投资者来说ღ✿✿ღ，各自为战ღ✿✿ღ、各显神通是这类商业地产比较常见的情况本溪棋牌兴发娱乐·(中国区)官方网站ღ✿✿ღ。

　　租售结合ღ✿✿ღ：租售结合的商业地产开发模式是市场上较多见的模式兴发老虎pt亚洲第一平台ღ✿✿ღ，这种模式最大的特点就是开发商持有主体商业ღ✿✿ღ，销售部分商铺ღ✿✿ღ，直接参与主体商业经营ღ✿✿ღ。在这种模式下ღ✿✿ღ，开发商对于整个商圈的定位ღ✿✿ღ、规划往往有自己的策略ღ✿✿ღ，也会有相应的主力店入驻ღ✿✿ღ，对于其余自主招商的投资者来说ღ✿✿ღ，符合这一商圈的定位和氛围是做好自身投资的第一步ღ✿✿ღ。

　　只租不售ღ✿✿ღ：商业项目自持比例的高低一般与开放商的资金实力有关ღ✿✿ღ，商业自持比例达到100%时ღ✿✿ღ，也就是只租不售模式了ღ✿✿ღ。这种模式下开发商对于整个商业项目的发展全权把握ღ✿✿ღ，但在运营能力ღ✿✿ღ、资金回笼压力方面都有不小的挑战ღ✿✿ღ。

　　另外ღ✿✿ღ，在传统的租售比模式创造不同的商业盈利模式的同时ღ✿✿ღ，商业地产的运作模式也在酝酿全新的升级变化ღ✿✿ღ，比如业内比较看好的资本运作模式ღ✿✿ღ。

　　资本运作模式在国内刚刚起步ღ✿✿ღ，国内一线房企正在探索的商业地产资本运作模式包括分拆上市模式ღ✿✿ღ、房地产与证券业相结合的REITs模式ღ✿✿ღ、银行贷款证券化模式等兴发娱乐·(中国区)官方网站ღ✿✿ღ。

　　对于个人投资者而言本溪棋牌ღ✿✿ღ，由于商业地产对规模要求ღ✿✿ღ、经营管理要求ღ✿✿ღ、商户经营持续性要求ღ✿✿ღ、团队要求都是比较高ღ✿✿ღ，没有一定的物业规模和物业条件ღ✿✿ღ、没有一定的成熟稳定的商业管理团队是很难获得稳定租金收益的ღ✿✿ღ。

　　因而ღ✿✿ღ，在租售模式的选取上ღ✿✿ღ，首要的方向就是关注开发商对于整体商业项目的态度兴发娱乐·(中国区)官方网站ღ✿✿ღ、投入的资本ღ✿✿ღ、相应模式下的不同特点和优劣ღ✿✿ღ，区分清楚在今后收益方面开发商和投资者个人会起到的影响作用ღ✿✿ღ，以便制订合适的方案ღ✿✿ღ。

　　进一步而言ღ✿✿ღ，随着商业地产的逐步普及和越来越多投资者的进入ღ✿✿ღ，在不同城市ღ✿✿ღ、不同区域和不同时期出现了多种多样细分的不同租售模式ღ✿✿ღ。面对这些层出不穷的租售模式ღ✿✿ღ，投资者一是要详细比较相互间的优劣和差异本溪棋牌ღ✿✿ღ，另一个也要注意其中可能存在的风险ღ✿✿ღ。

　　按照平常一般的租售模式进行商业物业的租赁或销售ღ✿✿ღ，即整个商铺按每平方米销售ღ✿✿ღ，可按银行规定提供贷款按歇ღ✿✿ღ，同时一般只提供租赁服务ღ✿✿ღ，但不担保租赁ღ✿✿ღ。

　　“包租”模式ღ✿✿ღ，指在客户购买商铺产权时ღ✿✿ღ，约定提前返还若干年的租金兴发娱乐·(中国区)官方网站ღ✿✿ღ，这部分资金从购房款中扣除ღ✿✿ღ，但在未来若干年内经营权归商城所有ღ✿✿ღ。“包租”概念宣传重点在租金提前预支ღ✿✿ღ，保证投资回报得到实现ღ✿✿ღ，对于树立市场信心具有相当重要的作用ღ✿✿ღ。

　　“保租”模式兴发娱乐·(中国区)官方网站ღ✿✿ღ，指在客户购买商铺产权时ღ✿✿ღ，商城约定每月一个固定的高租金(一般高于供贷)ღ✿✿ღ。在未来若干年内经营权由商城所有ღ✿✿ღ。“保租”概念宣传重点在“以租代供”ღ✿✿ღ，“让品牌商家为你打工”ღ✿✿ღ，以高回报率打动消费者ღ✿✿ღ。

　　需要提醒的是ღ✿✿ღ，这类模式由于受到政策和风险提示的限制而存在许多换汤不换药的类似做法兴发娱乐·(中国区)官方网站ღ✿✿ღ，但都有着不小的风险ღ✿✿ღ，面对这类“打包票”的行为投资者要多加小心ღ✿✿ღ。

　　主要针对经营性商家ღ✿✿ღ，存在两种情况ღ✿✿ღ。一是新商场还没旺场或经营性商家对旺场信心不太足ღ✿✿ღ，既先把商铺租给经营性商家若干年后ღ✿✿ღ，商家可优先认购兴发娱乐官网ღ✿✿ღ。ღ✿✿ღ，以前租金可以充当购铺款ღ✿✿ღ。目的在于快速促进商场旺场ღ✿✿ღ，给经营商保障ღ✿✿ღ。二是老商场(经营不太久)打算快速销售ღ✿✿ღ，目前经营性商家可以以前租金可以充当购铺款(一般以前租金来计算进售价)兴发娱乐ღ✿✿ღ，ღ✿✿ღ。

　　一般非产权式商业物业ღ✿✿ღ，银行不提供贷款服务ღ✿✿ღ。“银企联贷”销售模式则是开发商和银行兴发娱乐官网下载ღ✿✿ღ，兴发娱乐187官网ღ✿✿ღ，ღ✿✿ღ，并以开发商做担保人为买家提供贷款ღ✿✿ღ，而与银行协商通过银行统一按月收取贷款ღ✿✿ღ，目的是快速回笼资金ღ✿✿ღ，减轻资金链压力ღ✿✿ღ。

　　专门针对目前即将建设或在建的商场ღ✿✿ღ，通过预购合同约定兴发·娱乐187(中国)官方网站ღ✿✿ღ。ღ✿✿ღ，由于是期房形式ღ✿✿ღ，客户确定预购就可以得到10%以上的增值回报ღ✿✿ღ。

　　比如客户购买10万元的房产ღ✿✿ღ，只需要支付9.09万元兴发娱乐·(中国区)官方网站ღ✿✿ღ，其余作为前期投资回报ღ✿✿ღ，同时后期经营权由商城采用“包租”或“保租”方式ღ✿✿ღ，而所有商城给予业主固定年回报ღ✿✿ღ。目的是在前期的销售过程中ღ✿✿ღ，通过预购优惠的实质而开展激励性销售ღ✿✿ღ。

　　针对投资型客户ღ✿✿ღ，根据各地的经济水平ღ✿✿ღ，以“每1万元”ღ✿✿ღ、“每1平方米”(商铺或写字楼)或“每1年”ღ✿✿ღ、“每半年”(度假酒店)等为单位进行销售ღ✿✿ღ，在办理产权证时ღ✿✿ღ，通过公证等手段进行“组合产权人”ღ✿✿ღ。目的是降低投资门槛ღ✿✿ღ。

　　商业户购买了商铺的投资者假如日后经营不好ღ✿✿ღ，可以在一定时限后再以原价将商铺退给开发商ღ✿✿ღ，以保证投资者的利益不受损失ღ✿✿ღ。回购时限定在8年至10年ღ✿✿ღ。

　　不过ღ✿✿ღ，推出“回购”服务看上去是给了投资者一个安全出口本溪棋牌ღ✿✿ღ，把风险留给开发商自己ღ✿✿ღ，但其实一个商铺如果能坚持经营8年至10年ღ✿✿ღ，一般来说不会肯定会升值ღ✿✿ღ，如果亏损ღ✿✿ღ，则往往坚持不到可以回购的年限ღ✿✿ღ。

　　本质就是虚拟银行活期存款ღ✿✿ღ，存本取息ღ✿✿ღ。一般投资客户交首付本溪棋牌ღ✿✿ღ，然后办理银行按揭ღ✿✿ღ，10年贷款的月供由开发商来供ღ✿✿ღ，开发商则以投资客首付为本返利;10年后ღ✿✿ღ，开发商必须收回商铺的产权ღ✿✿ღ，并返还给投资客户的首付款ღ✿✿ღ。

　　这样兴发娱乐ღ✿✿ღ，ღ✿✿ღ，整个销售过程投资者仅需付首付ღ✿✿ღ，原则上不承担其他费用ღ✿✿ღ，类比银行存款ღ✿✿ღ。而开发商可以迅速回笼资金ღ✿✿ღ，并拥有绝对控制权ღ✿✿ღ。但考虑到商铺经营不善等情况ღ✿✿ღ，则仍有资金被套牢的危险ღ✿✿ღ。

　　重要提示ღ✿✿ღ：本文仅代表作者个人观点ღ✿✿ღ，并不代表乐居财经立场ღ✿✿ღ。 本文著作权ღ✿✿ღ，归乐居财经所有ღ✿✿ღ。未经允许ღ✿✿ღ，任何单位或个人不得在任何公开传播平台上使用本文内容ღ✿✿ღ；经允许进行转载或引用时ღ✿✿ღ，请注明来源ღ✿✿ღ。联系请发邮件至ღ✿✿ღ，或点击【联系客服】

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