指为年度合同金额的总收入◈★◈ღ，含减免物业费合同◈★◈ღ；不含推广费◈★◈ღ、空调使用费◈★◈ღ、公摊水费和电费◈★◈ღ，如有包含应做相应扣除◈★◈ღ。

　　2.物业相关费小计◈★◈ღ：指物业管理费总额+推广费总额+空调使用费总额+水电费公摊费总额◈★◈ღ。如合同中租金与物业费按扣点计算◈★◈ღ，请按合同约定分开

　　2.商业【建筑外/内】机动车位总数量◈★◈ღ：指为未出售◈★◈ღ，且划归商业专属使用的机动车停车位之停车费总收入◈★◈ღ。

　　在租赁业务中◈★◈ღ，承租人对商铺只是拥有合同期内的使用权◈★◈ღ，而这个使用权主要是用来经营出租方认可的业态和品牌◈★◈ღ，因此◈★◈ღ，在商铺的处置中魔兽贴吧27◈★◈ღ，如果超出这个范围◈★◈ღ，其行为就要受到一定的约束◈★◈ღ。法律意义上的转租涵盖两种情况◈★◈ღ：一种是常规理解中的转租◈★◈ღ，就是出租人将商铺租给承租人◈★◈ღ，承租人再将商铺租给第三人◈★◈ღ；另一种就是承租权的转让◈★◈ღ。有些分租是商场鼓励的◈★◈ღ，有些分租是要禁止的◈★◈ღ，为了对分租行为进行有效的控制◈★◈ღ，商场在起草合同时◈★◈ღ，不妨在合同中直接禁止分租◈★◈ღ，这样有分租需求的商家就会在合同谈判时◈★◈ღ，提出分租的要求◈★◈ღ，同时会说明理由◈★◈ღ。

　　转租的出现◈★◈ღ，一般有两种情况◈★◈ღ，一种情况是在炒铺◈★◈ღ，这个商户是在赚转让费◈★◈ღ。另一种是承租人经营不善◈★◈ღ，做不下去了◈★◈ღ，找一个下家来接手◈★◈ღ。

　　严格来讲◈★◈ღ，在统一运营管理的商业项目中是禁止转租的◈★◈ღ。因为转租在某种程度上是在侵害出租人的利益◈★◈ღ。很多人会不理解魔兽贴吧27◈★◈ღ，人家转租◈★◈ღ，又不欠你租金◈★◈ღ，怎么会侵害你的利益呢？

　　因为我前面讲过◈★◈ღ，在统一运营的项目里面◈★◈ღ，特别是购物中心◈★◈ღ，出租人所需要的不仅仅是租金◈★◈ღ，更重要的是符合自己的商业定位◈★◈ღ、品类规划以及品牌落位◈★◈ღ。

　　也就是说在商业项目中◈★◈ღ，出租人的需求是具体到品牌的◈★◈ღ，而转租可能会涉及品牌的改变◈★◈ღ，甚至是品类的改变兴发·娱乐187(中国)官方网站◈★◈ღ。◈★◈ღ，这种情况下◈★◈ღ，这个合同就严重违反了出租人的初衷◈★◈ღ。就会使这个租赁行为变得没有意义了◈★◈ღ。

　　对于前者是严格禁止的◈★◈ღ，即使他能保证品牌的延续性◈★◈ღ，也需要禁止◈★◈ღ，因为炒铺的承租人中间是要加价的魔兽贴吧27◈★◈ღ，这种加价成本会转移给第二承租人◈★◈ღ，导致第二承租人的运营成本增加◈★◈ღ，那么他的经营风险就增加了◈★◈ღ，商户的风险某种程度上就是商场的风险◈★◈ღ。因为一旦商户经营不善而关店◈★◈ღ，出租人就会损失租金◈★◈ღ。

　　商场通过自己的运营努力◈★◈ღ，所实现的这种差价空间◈★◈ღ，理论上要么由商场来享受◈★◈ღ，要么让利给经营者◈★◈ღ，而不能让中间一个投机人平白无故的给拿走了◈★◈ღ。

　　而在第二种情况下◈★◈ღ，要区别对待◈★◈ღ，如果是品牌本身的原因导致经营不好◈★◈ღ，干脆提前解除合同◈★◈ღ，撤柜好了◈★◈ღ，最多不追究其的违约责任◈★◈ღ。

　　如果是品牌本身没有问题◈★◈ღ，做得还很好◈★◈ღ，但是因为经营者本身实力有限◈★◈ღ，无法对品牌进行持续的投入◈★◈ღ，从而导致品牌出现问题◈★◈ღ。这种情况下◈★◈ღ，我们可能还想保留这个品牌◈★◈ღ。如果承租人能找到一个下家◈★◈ღ，愿意接手◈★◈ღ，我们是可以同意的◈★◈ღ。

　　但是这种情况就不是我们常规意义上的转租◈★◈ღ，因为法律上的转租涵盖两种情况兴发老虎pt亚洲第一平台◈★◈ღ，一种是我们传统意义上的转租◈★◈ღ，指的是上手租赁关系不解除◈★◈ღ，增加了一个新的第二承租人兴发老虎pt亚洲第一平台◈★◈ღ。

　　另一种情况是承租权转让◈★◈ღ，是指上手租赁关系解除◈★◈ღ，新承租人直接替代原承租人与出租人建立租赁关系◈★◈ღ。

　　所以原则上是不允许转租的◈★◈ღ，但是在合同中我们是不说死的◈★◈ღ，通常的合同表述是◈★◈ღ，未经出租人书面同意◈★◈ღ，承租人不得转租该商铺◈★◈ღ。在这里我们会留一个活口的◈★◈ღ。

　　就是出租人将商铺租给承租人◈★◈ღ，承租人再将商铺租给第三人◈★◈ღ，出租人与原承租人之间的法律关系继续有效◈★◈ღ。而新进的第三人只与原承租人有法律关系◈★◈ღ，与出租人没有关系◈★◈ღ。

　　转租后原承租人虽然仍是租赁关系的当事人◈★◈ღ，但实际上是将租赁物有偿地再转移给第三人即第二承租人使用◈★◈ღ，而租赁物如何进行使用◈★◈ღ，对出租人有着直接的利害关系◈★◈ღ。因此◈★◈ღ，我们才需要在合同中规定◈★◈ღ，承租人转租须经出租人同意◈★◈ღ，非经出租人同意承租人不得转租◈★◈ღ。

　　这里经出租人同意非常重要◈★◈ღ，从法律上来说◈★◈ღ，出租人的同意不一定是明示同意◈★◈ღ，也可能是推定同意◈★◈ღ。也就说如果出租人知道或者是应该知道承租人进行了转租◈★◈ღ，在法律允许的时间内没有制止或者是行使解除权◈★◈ღ，则这种转租是有效的◈★◈ღ。

　　所以为了避免出现争议◈★◈ღ，我们一定要在合同中约定◈★◈ღ，这种同意必须是书面同意◈★◈ღ，这样约定就限定了承租人的告知义务◈★◈ღ，也就是说他要想获得书面同意◈★◈ღ，就必须要把转租这件事告诉出租人◈★◈ღ。

　　这种情况有点类似于房产销售中的更名◈★◈ღ，就是出租人跟原承租人解除租赁关系魔兽贴吧27◈★◈ღ，新承租人直接替代原承租人与出租人建立租赁关系◈★◈ღ。

　　这种情况有时候我们是允许的◈★◈ღ，比如本来是代理商在做◈★◈ღ，他做了一段时间不愿意做下去了◈★◈ღ，但是品牌商还愿意继续跟商场来合作◈★◈ღ，他可能会找个新代理商来替代原代理商◈★◈ღ，或者是品牌商直接直营了◈★◈ღ。如果这个品牌还可以◈★◈ღ，商场可能是允许他转让的◈★◈ღ。不过出现这种情况时◈★◈ღ，我们应该优先考虑品牌商直营◈★◈ღ，因为这样更换之后◈★◈ღ，实际上租户质量是提升了◈★◈ღ，品牌的运营能力和抗风险能力都得到了加强◈★◈ღ。

　　而如果更换的新承租人是个新手◈★◈ღ，这时候可能是在降低租户质量◈★◈ღ，租户质量降低就是在加大出租人的风险◈★◈ღ。因此◈★◈ღ，如果我们判断租户质量是在降低的◈★◈ღ，就应该要求在新合同中追加品牌商或者是原承租人为连带责任人◈★◈ღ。如果新承租人违约给出租人造成损失◈★◈ღ，他们将承担连带责任◈★◈ღ，也就是说需要他们给新承租人做个担保◈★◈ღ。

　　有时候承租权转让会比较隐蔽◈★◈ღ。比如原承租人直接将公司转让给了新承租人魔兽贴吧27◈★◈ღ。表面上一切合作都没有发生变化地产开发◈★◈ღ。◈★◈ღ，只有经过一段时间◈★◈ღ，商管人员才能发现异样魔兽贴吧27◈★◈ღ，感觉老板似乎换人了兴发老虎pt亚洲第一平台◈★◈ღ。为了避免出现这种情况◈★◈ღ，在合同中要约定◈★◈ღ，涉及承租人公司法人变更◈★◈ღ、股权转让等行为都应该履行告知义务◈★◈ღ，否则出租人有权解除合同魔兽贴吧27◈★◈ღ，并追究原承租人的违约责任◈★◈ღ，也就是说不能让原承租人轻易逃脱合同义务◈★◈ღ。

　　比如像主力店基本都会涉及分租◈★◈ღ，百货本身就是一个二房东模式◈★◈ღ，除了大量的联营商户外◈★◈ღ，有少部分商户它干脆就直接采取了租金模式◈★◈ღ。

　　大部分超市的模式是自营加外租◈★◈ღ。自营部分是在收银线以内◈★◈ღ，收银线以外的面积基本是采取的对外出租的模式◈★◈ღ。如果做得好的话◈★◈ღ，超市能通过对外分租的收入◈★◈ღ，完全覆盖向甲方支付的租金◈★◈ღ。

　　影院在售票大厅也会做一些附属经营◈★◈ღ，像利润比较高的爆米花◈★◈ღ、饮料◈★◈ღ，一般是影院自营的◈★◈ღ，除此之外◈★◈ღ，影院还会分租一部分面积◈★◈ღ，引入不同的商家◈★◈ღ。从而可以丰富售票大厅的功能◈★◈ღ，并且可以增加影院的收入◈★◈ღ。

　　第二种情况是在当下追求顾客体验的趋势下◈★◈ღ，很多品牌在经营上会走向复合化◈★◈ღ，比如大量的品牌在推出生活馆或者旗舰店模式◈★◈ღ。

　　这些模式往往都是多种经营的◈★◈ღ，会在原有经营主业之外再加入一些新业态◈★◈ღ。比如像咖啡已经成为一种百搭业态魔兽贴吧27◈★◈ღ，可以与各种品类相结合◈★◈ღ，在服装店兴发老虎pt亚洲第一平台◈★◈ღ、书店◈★◈ღ、面包店等店铺内◈★◈ღ，现在都已经看到了咖啡的身影◈★◈ღ。我最新见到的一个例子◈★◈ღ，是做潮流杂货的泡泡玛特也在其旗舰店里植入了咖啡◈★◈ღ。在这些植入的非主营业态里◈★◈ღ，有一些是品牌自营的◈★◈ღ，还有一些是采取分租形式完成的◈★◈ღ。

　　这种情况一般在街区项目中比较多见◈★◈ღ，比如二七万达金街◈★◈ღ，有一个时期◈★◈ღ，几乎每家店铺门口都有一个分租的柜台◈★◈ღ，虽然表面上显得街区很热闹◈★◈ღ，实际上不但导致了脏乱差◈★◈ღ，更重要的是反而造成了主店铺经营业绩的下降兴发老虎pt亚洲第一平台兴发老虎pt亚洲第一◈★◈ღ，◈★◈ღ。

　　所以有些分租是商场鼓励的◈★◈ღ，有些分租是要禁止的◈★◈ღ，为了对分租行为进行有效的控制◈★◈ღ，商场在起草合同时◈★◈ღ，不妨在合同中直接禁止分租◈★◈ღ。这样有分租需求的商家就会在合同谈判时◈★◈ღ，提出分租的要求◈★◈ღ，同时会说明理由兴发老虎pt亚洲第一平台◈★◈ღ。

　　至于一开始并没有分租需求的品牌◈★◈ღ，在经营中如果出现分租的需求兴发老虎pt亚洲第一平台◈★◈ღ，因为合同的约束◈★◈ღ，它就会提前与商场沟通并获得商场允许才可以执行◈★◈ღ。

　　这样在运营中◈★◈ღ，商场方就非常清楚哪些商家有分租行为◈★◈ღ，这些分租行为对商场是否有利◈★◈ღ。而且商场方也掌握着是否允许其分租的权力◈★◈ღ。