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　　总体来看◈★✿ღ✿，国内商业地产运作较好的◈★✿ღ✿，多数是外资公司◈★✿ღ✿。外资公司比内地企业更尊重商业地产发展规律◈★✿ღ✿，较少以商业地产服务住宅开发◈★✿ღ✿，并且更愿意重资产持有经营◈★✿ღ✿，进行长线投资◈★✿ღ✿。除此之外◈★✿ღ✿，商业地产在国外发展历史更长◈★✿ღ✿，因此普遍比内地的公司要更有经验兴发娱乐·(中国区)官方网站◈★✿ღ✿，运作模式也更加成熟兴发娱乐·(中国区)官方网站◈★✿ღ✿。纵观现在北上广深及强二线城市◈★✿ღ✿，核心商圈内的优质物业都少不了外资的身影◈★✿ღ✿，甚至某种程度上核心商圈就是这些外资塑造的◈★✿ღ✿。北京的东方新天地和三里屯◈★✿ღ✿、上海的国金中心和恒隆广场◈★✿ღ✿、广州的太古汇和天环广场◈★✿ღ✿、成都太古里和IFS◈★✿ღ✿、杭州来福士◈★✿ღ✿、重庆来福士……内地最有标志性最赚钱的商业物业◈★✿ღ✿，有很大比例都属于外资◈★✿ღ✿。比较之下◈★✿ღ✿，内资开发商走上商业地产发展之路◈★✿ღ✿，往往是偶然和被动的◈★✿ღ✿。内地的房地产开发商向日葵视频app污污网站◈★✿ღ✿，在房地产市场发展的最初◈★✿ღ✿，卖住宅卖商铺就可以过的很好◈★✿ღ✿，直到有一天向日葵视频app污污网站◈★✿ღ✿，住宅用地没那么好拿了◈★✿ღ✿，都得搭配商业用地一起◈★✿ღ✿，如果继续像以前一样不做商业向日葵视频app污污网站◈★✿ღ✿，那么连做住宅的机会都大大减少了◈★✿ღ✿，于是开发商们不得不硬着头皮开始做商业兴发娱乐·(中国区)官方网站◈★✿ღ✿，但是这种模式下的商业开发是服务于住宅销售的◈★✿ღ✿，这和外资商业地产开发商主动选择做商业是完全不同的◈★✿ღ✿。

　　之所以有主动被动之分◈★✿ღ✿，其根源还是因为商业地产沉淀了巨额资金◈★✿ღ✿，如果缺少商业地产价值变现的渠道◈★✿ღ✿，就会影响企业的资金周转率◈★✿ღ✿，进而影响投资回报◈★✿ღ✿。而国内商业地产缺少的正是价值变现的渠道◈★✿ღ✿，因此造成了国内发展商不愿意做商业地产的局面◈★✿ღ✿。过去20年房地产市场经历了高速增长兴发娱乐·(中国区)官方网站◈★✿ღ✿，在一个快速扩张的市场中◈★✿ღ✿，高周转路线获得的投资回报是最丰厚的◈★✿ღ✿。以一个投资16亿的购物中心为例◈★✿ღ✿，经营五年后其市场估值达到35亿元◈★✿ღ✿，是投资成本的2.18倍,称得上表现优异◈★✿ღ✿。但若当年将这16亿投入住宅开发◈★✿ღ✿，5年期间滚动开发◈★✿ღ✿，销售额过百亿根本不是问题◈★✿ღ✿。两相比较◈★✿ღ✿，发展商自然没有兴趣投资商业物业◈★✿ღ✿。尽管如此◈★✿ღ✿，国内的商业地产在过去的20年仍然获得了高速增长◈★✿ღ✿，但这只是住宅开发高速扩张带来的附属效应◈★✿ღ✿，当然也得益于经济高速增长和与之伴随而生的消费快速增长◈★✿ღ✿。由于这种增长并不是基于商业地产内生的发展动力◈★✿ღ✿，因此虽然规模很可观向日葵视频app污污网站◈★✿ღ✿，但是发展效率却有限◈★✿ღ✿。随着经济进入下行周期◈★✿ღ✿，房住不炒◈★✿ღ✿，房地产市场进入调整期向日葵视频app污污网站◈★✿ღ✿，再加上疫情的影响兴发娱乐·(中国区)官方网站◈★✿ღ✿，商业地产也要告别粗放式的发展◈★✿ღ✿，转而追求发展效益◈★✿ღ✿，否则将会在这一轮的调整周期中被淘汰◈★✿ღ✿。在新的房地产市场周期中◈★✿ღ✿，商业地产将会呈现两极化的发展◈★✿ღ✿。这种两极化具体表现在企业和项目两个层面◈★✿ღ✿。

　　从项目层面来看◈★✿ღ✿，优质商业物业的价值将会越来越高向日葵视频app污污网站◈★✿ღ✿，他们将会成为企业的压舱石◈★✿ღ✿、稳定器◈★✿ღ✿，为企业带来充沛的现金流◈★✿ღ✿，更有利于企业融资◈★✿ღ✿。而表现不太好的商业物业◈★✿ღ✿，其价值会越来越低向日葵视频app污污网站兴发娱乐·(中国区)官方网站◈★✿ღ✿，两者的差异会越来越大向日葵视频app污污网站◈★✿ღ✿。从企业层面来看◈★✿ღ✿，未来的竞争主要在那些实力雄厚经验丰富的企业之间展开◈★✿ღ✿，在过去20年的快速发展中仍然没有建立商业地产经验与优势的◈★✿ღ✿，很快就会退出市场竞争◈★✿ღ✿。过去20年的高速发展还积累了大量的人才◈★✿ღ✿，如今也将面临大浪淘沙的更迭◈★✿ღ✿，人才的结构将会从过去的重开发转向重运营重投资◈★✿ღ✿。展望未来兴发娱乐·(中国区)官方网站◈★✿ღ✿，国内商业地产将会进入新的发展阶段◈★✿ღ✿：遵循商业发展规律◈★✿ღ✿、由商业内生动力驱动◈★✿ღ✿、可以真正实现商业地产价值的专业化赛道◈★✿ღ✿。商业地产的未来◈★✿ღ✿，坚定可期◈★✿ღ✿。