7月4日◈◈，中指研究院发布了《2024中国商业地产发展白皮书》◈◈，白皮书显示◈◈，从增量市场来看◈◈，2024上半年◈◈，商办用地供求规模处近年来低位◈◈，商办用房投资◈◈、新开工同比均下降◈◈，销售同比小幅增长◈◈，头部企业投资布局进一步收缩聚焦核心城市◈◈。从存量市场来看◈◈，商铺和写字楼租赁需求均延续温和恢复态势◈◈，上半年商铺租金涨幅收窄◈◈，写字楼租金仍下跌◈◈；大宗交易市场保持一定活跃度◈◈，一线城市商办资产仍最受投资人青睐◈◈。展望未来◈◈，下半年宏观政策预计将继续发力扩内需◈◈、促消费◈◈，推动消费潜能释放◈◈，激发经营主体活力◈◈，支撑商业地产市场恢复◈◈，商业地产企业应充分把握市场恢复契机和政策机遇◈◈，持续强化运营能力◈◈，着力提升业绩表现◈◈，实现稳健发展◈◈。

　　1.商办新房市场◈◈：1-5月全国商办用房[1]开发投资额同比下降9.7%◈◈，新开工面积同比下降26.4%◈◈，销售面积同比微增0.5%

　　2024年1-5月◈◈，商办用房投资◈◈、新开工同比均延续下降态势◈◈，销售面积同比保持平稳风吹亚吉拉◈◈。2024年1-5月◈◈，全国商办用房开发投资额为4493亿元◈◈，同比下降9.7%◈◈；新开工面积为2741万平方米◈◈，同比下降26.4%◈◈；销售面积为3071万平方米◈◈，同比由2023年底的下降11.1%转为小幅增长0.5%◈◈。

　　1）商业营业用房◈◈：投资开工下滑◈◈，销售保持平稳◈◈，2024年1-5月开发投资额同比下降12.2%◈◈，新开工面积同比下降27.0%◈◈，销售面积同比小幅增长1.8%

　　商业营业用房投资◈◈、开工◈◈：2024年1-5月◈◈，全国商业营业用房开发投资额为2800亿元◈◈，同比下降12.2%◈◈，降幅较2023年末收窄4.7个百分点◈◈，企业投资意愿仍偏弱◈◈；新开工面积为1919万平方米◈◈，同比下降27.0%◈◈，降幅较2023年末扩大6.6个百分点◈◈，企业开工情绪偏低◈◈。

　　商业营业用房销售◈◈：2024年1-5月◈◈，全国商业营业用房销售面积为2192万平方米◈◈，同比由2023年末的下降12.0%转为小幅增长1.8%◈◈，但增幅较1-4月收窄◈◈。

　　2）办公楼◈◈：企业投资开工意愿较低◈◈，2024年1-5月开发投资额同比下降5.1%◈◈，新开工面积同比下降24.9%◈◈，销售面积同比小幅下降2.5%

　　办公楼投资◈◈、开工◈◈：2024年1-5月◈◈，全国办公楼开发投资额为1693亿元◈◈，同比下降5.1%◈◈，降幅较2023年末收窄4.3个百分点◈◈；新开工面积为822万平方米◈◈，同比下降24.9%◈◈，降幅较2023年末扩大6.4个百分点◈◈。

　　办公楼销售◈◈：2024年1-5月全国办公楼销售面积为879万平方米◈◈，同比小幅下降2.5%◈◈，降幅较2023年末收窄6.5个百分点◈◈。

　　2.商办土地市场◈◈：上半年300城纯商办用地成交规划建面为4177万平方米◈◈，同比小幅增长6.2%

　　2024年上半年◈◈，全国300城商办用地推出及成交面积总体保持平稳◈◈。2024上半年◈◈，全国300城纯商办用地推出面积为4778万平方米◈◈，同比小幅增长2.1%◈◈；成交面积为4177万平方米◈◈，同比小幅增长6.2%◈◈，土地供需规模均处近十年低位◈◈。

　　一线城市因推地较少◈◈，商办用地成交量有所下降◈◈，二线城市低基数下同比有所恢复◈◈，三四线年上半年◈◈，一线城市商办用地推出及成交规划建筑面积分别为147万平方米◈◈、161万平方米◈◈，同比分别下降35.9%◈◈、38.3%◈◈；二线城市商办用地推出及成交面积分别为1701万平方米◈◈、1680万平方米◈◈，同比分别增长17.6%◈◈、25.8%◈◈；三四线城市商办用地推出面积为2930万平方米◈◈，同比小幅下降2.5%◈◈，成交面积为2336万平方米◈◈，同比基本持平◈◈。

　　2024年1-5月◈◈，全国共新开业3万方以上购物中心89个◈◈，总建筑面积约773万平方米◈◈，与2023年同期相比◈◈，新开业项目数量减少19个◈◈，总建筑面积下降一成左右◈◈，新开业项目平均建筑面积较2023年同期增长约6%◈◈。2024年下半年◈◈，预计购物中心项目竣工◈◈、开业节奏或加快◈◈，但全年新开业购物中心体量较2023年预计将有所减少兴发娱乐-APP官方下载◈◈。◈◈。

　　鉴于当前商业地产市场仍有待恢复◈◈，企业投资布局更加聚焦于经济发达◈◈、消费市场活力强◈◈、消费需求旺盛的高能级城市◈◈。2024年1-5月◈◈，一线城市新开业购物中心数量为15个（约102万平方米）◈◈，较上年同期增加2个◈◈；二线城市新开业购物中心数量为39个（约420万平方米）◈◈，较上年同期减少5个◈◈；三四线城市新开业购物中心数量为35个（约250万平方米）◈◈，较上年同期减少16个◈◈。从各线城市新开业项目数量占比变化来看◈◈，2024年1-5月◈◈，一线个百分点◈◈。

　　从购物中心分布来看◈◈，五大城市群（长三角◈◈、珠三角◈◈、京津冀◈◈、成渝◈◈、长江中游城市群）已开业购物中心数量约3800个◈◈，总建筑面积约3.3亿平方米兴发娱乐网站官网◈◈，占全国购物中心存量比重约60%◈◈，其中长三角◈◈、珠三角等东南沿海城市群内的一二线城市及部分三线城市均有较多购物中心◈◈，其他城市群仅部分核心城市商业发达◈◈。

　　以2023年末城镇常住人口计算◈◈，截至2024年5月兴发娱乐网站官网◈◈，我国城镇人均购物中心面积约0.6平方米◈◈，整体购物中心增量开发空间已较小◈◈。

　　一线城市购物中心存量规模已较大◈◈，人均购物中心面积约1.0平方米◈◈，未来存量项目的竞争将更加激烈◈◈；二线城市城镇人均购物中心面积约0.9平方米◈◈，接近一线城市水平◈◈，部分城市存在商业项目过剩的风险◈◈；三四线城市当前城镇人均购物中心面积仍较小◈◈，约为0.4平方米◈◈，但多数三四线城市人口基数小◈◈、消费能力不足◈◈，只有抢先卡位才具备生存机会◈◈，企业需谨慎研判◈◈。

　　从一二线城市情况来看◈◈，重庆◈◈、北京◈◈、深圳◈◈、广州◈◈、天津◈◈、郑州城镇人口规模超千万◈◈，且城镇人均购物中心面积接近或低于一二线城市均值◈◈，未来或存在一定增量开发空间◈◈；上海◈◈、成都◈◈、武汉◈◈、苏州◈◈、杭州◈◈、西安◈◈、长沙◈◈、南京人均购物中心面积接近或大于1.0平方米◈◈，但由于城镇常住人口较多◈◈，对现有项目运营具有一定支撑◈◈；沈阳◈◈、宁波◈◈、昆明◈◈、无锡◈◈、南昌◈◈、贵阳◈◈、厦门等城市城镇人口在800万以内◈◈，人均购物中心面积在0.9平方米以上◈◈，未来或需注意控制增量开发的节奏◈◈。

　　1）商铺租赁市场◈◈：消费市场平稳运行◈◈，上半年重点商业街◈◈、商圈（购物中心）租金均小幅上涨◈◈，但涨幅收窄

　　2024年上半年◈◈，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为24.37元/平方米/天◈◈，上涨0.09%兴发老虎pt◈◈，◈◈，涨幅较2023年下半年收窄0.01个百分点◈◈；由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为27.17元/平方米/天◈◈，上涨0.25%◈◈，涨幅较2023年下半年收窄0.07个百分点◈◈。

　　2024年二季度◈◈，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.67元/平方米/天◈◈，环比下跌0.29%◈◈，跌幅较一季度收窄0.18个百分点◈◈，上半年累计下跌0.76%◈◈。

　　从交易宗数[2]来看◈◈，2024年1-5月◈◈，中指数据共监测到大宗交易68宗◈◈，涉及一线宗◈◈，其中北京◈◈、上海交易宗数分别为14宗◈◈、13宗◈◈，依旧是大宗交易最为活跃的城市◈◈。涉及二线宗◈◈，其中成都◈◈、沈阳◈◈、青岛交易宗数相对较多◈◈，均为3宗◈◈。涉及三四线宗◈◈，发生交易的城市包括江门◈◈、台州◈◈、嘉兴等十余个城市◈◈。以披露交易金额的交易计算◈◈，2024年1-5月◈◈，中指数据共监测到大宗交易369亿元◈◈，同比下降32%◈◈。其中

　　二线亿元◈◈，其中成都◈◈、沈阳交易金额相对较大◈◈，在40亿元以上◈◈。三四线亿元◈◈，其中泉州◈◈、江门交易金额在10亿元以上◈◈。图◈◈：2023◈◈、2024年1-5月各物业类型大宗交易宗数占比数据来源◈◈：中指数据CREIS

　　部分房企资金仍承压◈◈，积极出售资产以优化现金流◈◈，以披露卖家的交易计算◈◈，卖家为内资房地产企业（含开发商◈◈、商管公司◈◈、产业地产公司等）的交易宗数占比超四成◈◈。此外◈◈，随着行业持续调整◈◈，部分出险企业的资产流入法拍市场◈◈，以较低折扣拍出◈◈。根据中指数据◈◈，2024年1-5月◈◈，成交价格在1亿元及以上的法拍共71宗◈◈，其中商业地产标的（含综合体◈◈、零售商业◈◈、写字楼◈◈、酒店等）和工业类标的（含厂房◈◈、物流仓储等）合计共35宗◈◈，占比约50%◈◈，部分资产成交价格甚至低于评估价格的6折◈◈。

　　[2]本报告所统计的大宗交易标的资产的物业类型包含写字楼◈◈、商业◈◈、酒店◈◈、综合体◈◈、工业厂房◈◈、产业园区◈◈、公寓等◈◈，不含地块◈◈、住宅◈◈。此外◈◈，不含交易金额在1亿元以内的交易◈◈，不含关联交易等非市场化行为产生的交易兴发娱乐官网下载◈◈，◈◈。部分资产包类交易◈◈，其内含资产分布在不同城市◈◈，故在按城市统计交易笔数时存在重复计算◈◈。

　　2024年上半年◈◈，我国宏观经济总体平稳运行◈◈，但经济回升向好的基础仍需巩固◈◈，国内有效需求仍显不足◈◈，居民消费意愿有待进一步提升◈◈。长期来看消费市场韧性仍存◈◈，商业地产市场发展空间较大◈◈，但短期内呈现机遇与挑战并存的局面◈◈，消费需求的变化推动行业探索新发展模式◈◈。在此背景下◈◈，优秀商业地产企业顺应新的消费和服务趋势◈◈，持续强化项目运营水平◈◈，实现稳健发展◈◈。

　　企业经营方面◈◈，通过优化运营管理体系◈◈、强化人才队伍◈◈、推动技术创新等方式提升经营效率◈◈；同时通过升级产品体系◈◈、拓展业态布局等方式打造不同定位的多元产品组合◈◈，以覆盖更多客户群体◈◈，提升核心竞争力◈◈，构筑企业护城河◈◈。

　　从市场表现来看◈◈，头部企业在2023年取得了较好的成绩◈◈，在营项目出租率整体保持稳定◈◈。2023年◈◈，代表企业在营商场平均出租率超95%◈◈，与2022年底相比有小幅提升◈◈。

　　2023年◈◈，华润万象生活旗下101座在营购物中心实现零售额人民币1812亿元◈◈，同比增长43.3%◈◈；实现业主端租金收入人民币220亿元◈◈，同比增长38.8%◈◈，业主端经营利润率同比提升5.0个百分点至64.7%◈◈；营销画像平台助力会员活动筹备时长下降82%◈◈，活动转化率达30%◈◈；一点万象月活用户数提升52%◈◈，内容板块引流到店消费达人民币2.6亿元◈◈；写字楼出租率较2022年底提升3.2个百分点至83.9%◈◈。中粮大悦城2023年购物中心销售额347亿元◈◈，同比增长37%◈◈；客流量超3亿人次◈◈，同比增长66%◈◈。星盛商业2023年会员规模◈◈、V卡会员◈◈、高端会员◈◈、线上订单◈◈、会员复购率分别同比增长30%◈◈、38%风吹亚吉拉◈◈、70%◈◈、83%◈◈、41%◈◈。

　　1）CMBS/CMBN◈◈、类REITs◈◈：2024年1-5月发行规模同比下降35.8%◈◈，以一线城市办公及零售物业为底层资产的产品发行规模占比超五成

　　2024年1-5月◈◈，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN和类REITs产品发行单量共26支◈◈，较上年同期减少11支◈◈；发行规模共计363亿元◈◈，同比下降35.8%◈◈；平均单只产品发行规模同比下降8.6%◈◈。

　　底层资产位于一线%◈◈，底层资产位于二线%兴发娱乐网站官网◈◈，合计产品总数的比重为92%◈◈。以发行规模计算◈◈，底层资产为一线城市办公及零售物业的产品发行规模最多◈◈，约200亿元◈◈，占比超五成◈◈。

　　整体来看◈◈，商业地产项目依托于企业的良好运营可以产生稳定的现金流兴发娱乐网站官网◈◈，发行以商业地产项目为底层资产的资产证券化产品成为企业融资的重要途径之一◈◈。但在房地产市场整体仍处调整期的情况下◈◈，CMBS/CMBN产品的认购意愿较低◈◈，发行量下滑◈◈；此外◈◈，部分头部商业地产企业选择合理利用经营性物业贷款作为融资渠道的有效补充◈◈，或为导致CMBS/CMBN发行量下降的另一因素◈◈。

　　2024年◈◈，我国消费基础设施公募REITs发行工作取得较大进展◈◈。从政策来看◈◈，国务院发布《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》◈◈，提到“推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展”◈◈，“研究制定不动产投资信托基金管理条例”◈◈，“落实并完善不动产投资信托基金等税收政策”等内容◈◈，证监会发布5项资本市场对港合作措施◈◈，其中包括“将REITs纳入沪深港通”◈◈。

　　从产品发行情况来看◈◈，截至目前共5支产品正式上市◈◈，分别为嘉实物美消费REIT◈◈、华夏金茂购物中心REIT◈◈、华夏华润商业资产REIT◈◈、中金印力消费基础设施REIT和华安百联消费REIT◈◈；此外◈◈，华夏大悦城购物中心REIT已上报至交易所◈◈，华夏首创奥特莱斯REIT已获批◈◈。从3支发布一季报的产品来看◈◈，底层资产经营情况均较为稳健◈◈，出租率均在98%以上高位风吹亚吉拉◈◈。

　　2024年1月24日◈◈，中国人民银行办公厅◈◈、国家金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》◈◈，提到“2024年底前◈◈，对规范经营◈◈、发展前景良好的房地产开发企业◈◈，全国性商业银行在风险可控◈◈、商业可持续基础上◈◈，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求◈◈、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外◈◈，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券◈◈。”头部商业地产企业持有较多优质商办资产◈◈，合理利用经营性物业贷款可有效缓解企业债务压力◈◈、增加企业流动性◈◈，是对融资渠道的有效补充◈◈，部分企业经营性物业贷置换增额已超百亿◈◈。

　　2024年以来◈◈，伴随宏观经济的恢复◈◈，写字楼租赁需求呈温和复苏态势◈◈，但整体来看市场仍延续供大于求态势◈◈，以价换量态势下写字楼租金仍下跌◈◈。严峻的市场形势对写字楼运营企业的服务能力和写字楼项目的软硬件质量都提出了更高的要求◈◈，优秀写字楼运营企业更加注重服务体系的升级和产业生态的打造◈◈，助力租户企业稳健经营的同时以“链主”企业为核心◈◈，持续吸纳产业链上下游企业◈◈，形成产业集聚效应◈◈。

　　写字楼运营标杆企业通过为租户提供全生命周期服务◈◈，助力租户企业发展◈◈。选址阶段◈◈，写字楼运营企业可为租户提供包括选址咨询◈◈、室内设计及装修◈◈、集采◈◈、智能化方案定制等服务◈◈，以一站式管家服务助力企业实现低成本◈◈、高效率的快速落地◈◈。入驻后◈◈，写字楼运营企业可帮助租户对接上下游资源◈◈、搭建政企沟通渠道◈◈、提供金融财税/法律/知识产权等方面的咨询或代办服务◈◈，同时为企业提供商务◈◈、会展等方面服务◈◈，助力企业经营◈◈。此外◈◈，写字楼运营企业秉承“以人为本”的理念◈◈，丰富写字楼内部配套功能◈◈，满足租户员工生活需求◈◈。

　　以中小企业为主要租户群体的联合办公面临着比整体写字楼市场更为严峻的形势◈◈，2023年部分联合办公企业收入下滑◈◈、甚至出现经营危机◈◈。但整体来看◈◈，我国中小企业仍保持发展◈◈，尤其专精特新企业群体逐渐壮大◈◈，支撑联合办公市场需求◈◈。与此同时◈◈，近年来行业发展方向有所转变◈◈，部分专业的联合办公运营商走上轻资产化道路◈◈；部分在写字楼运营方面具备先发优势的头部企业开始培育自有联合办公品牌◈◈，与旗下写字楼品牌形成互补◈◈，在租户企业的不同发展阶段提供相匹配的办公空间◈◈，以实现租户稳定续租◈◈。中海旗下自由办公品牌

　　写字楼项目不仅为租户企业提供办公场所◈◈，也是租户企业展示企业实力和形象的窗口◈◈，写字楼运营标杆项目在区位交通◈◈、楼宇功能◈◈、建筑设计◈◈、绿色低碳水平◈◈、数字技术应用◈◈、服务体系建设等多个方面具备优势◈◈，吸引众多知名企业入驻◈◈，以楼宇经济带动区域经济发展◈◈。

　　数字经济时代◈◈，进行“数字化转型”◈◈、以科技赋能精细化运营成为近年来商业地产企业不断探索和发力的方向◈◈，未来头部企业或将在“智慧零售”等方面加大投入力度◈◈。

　　数字化转型有助于商业地产企业降本增效◈◈、以数据辅助决策◈◈，同时增强客户体验◈◈、拓展新商业模式◈◈，进而提升企业核心竞争力◈◈；此外◈◈，在数字化方面积累了丰富经验◈◈、形成标准化产品的商业运营企业还可以将其数字化运营产品向外输出兴发娱乐网站官网◈◈，帮助其他商业地产企业搭建数字化运营平台◈◈，推动商业地产行业转型升级◈◈。头部企业数字化转型的方向主要聚焦于运营数字化◈◈、营销数字化◈◈、服务数字化等方向◈◈，具体举措包括升级数字化运营平台◈◈、打造线上线下全渠道营销矩阵◈◈、优化各类用户APP/小程序等◈◈。

　　展望未来◈◈，国家将继续推进数字经济创新发展◈◈，促进数字技术和实体经济深度融合◈◈。大数据◈◈、云计算◈◈、人工智能◈◈、物联网等数字技术将继续推动实体商业向更加智能化◈◈、人性化的方向变革◈◈，商业地产企业应探索更多数字科技应用场景◈◈，创新商业模式的同时实现运营水平◈◈、服务水平和产品力的提升◈◈。

　　2024上半年◈◈，我国宏观经济延续恢复态势◈◈，但恢复基础尚需巩固◈◈，消费市场恢复动能亦有待增强◈◈，商业地产市场存在恢复迹象◈◈，但企稳回升仍需时日◈◈。长期来看◈◈，我国经济基本面良好◈◈，消费市场韧性较强◈◈，商业地产市场仍存在发展空间◈◈，但企业发展模式正在逐渐转变◈◈。增量市场方面◈◈，商业地产市场增量开发逐年放缓◈◈，市场正在进入存量时代◈◈，部分城市商业地产市场已呈现出供大于求态势◈◈，在此形势下◈◈，企业布局正在向人口吸引力强◈◈、产业经济发达◈◈、消费潜力大的高能级城市进一步聚焦风吹亚吉拉◈◈。存量市场方面◈◈，商业地产租金走势仍面临压力◈◈，头部企业正积极提升运营能力◈◈，通过升级服务体系◈◈、运用数字技术等手段提升业绩表现◈◈；同时◈◈，不动产金融的持续发展◈◈，为企业存量资产盘活提供了助力◈◈，为优秀的开发企业和运营企业均带来了发展机遇风吹亚吉拉◈◈。